계약서 쓰기 전
전세 계약 전, 등기부에서 볼 자리는 두 군데
바쁘면 이것만
- 등기사항증명서는 인터넷등기소에서 누구나 뗍니다. 주소만 알면 돼요
- 갑구는 소유자, 을구는 빚입니다. 이 둘만 봅니다
- 계약서에 적힌 이름과 갑구의 소유자 이름이 같아야 합니다
- 계약하는 날 아침에 한 번 더 뗍니다. 어제 것은 어제 것입니다
- (선순위 채권최고액 + 내 보증금)이 주택도시보증공사(HUG)가 정한 주택가격의 90%를 넘으면 HUG 전세보증보험에 못 듭니다. 90% 안이라고 안전하다는 뜻은 아닙니다
집을 보러 다닐 때는 볕이랑 곰팡이만 보게 됩니다. 그런데 정작 돈이 걸린 건 종이 한 장에 적혀 있어요. 어렵게 다 읽을 필요는 없고, 볼 자리가 정해져 있습니다.
1. 어디서 떼나
대법원 인터넷등기소에서 뗍니다. 집주인 동의 같은 것 없이 주소만 있으면 됩니다. 걸리는 시간은 5분 안쪽이고, 수수료가 붙습니다.
「열람」과 「발급」이 나뉘어 있습니다. 눈으로 확인만 할 거면 열람으로 충분하고, 계약 서류로 남길 거면 발급을 받습니다.
주의할 점 하나. 집합건물(아파트·빌라)은 호수까지 정확히 넣어야 우리 집 것이 나옵니다. 호수를 빼고 뗀 서류로는 우리 집을 확인할 수 없어요.
2. 갑구 - 이 집이 누구 것인가
갑구에는 소유권이 적힙니다. 볼 것은 셋입니다.
| 자리 | 봐야 할 것 |
|---|---|
| 소유자 이름 | 계약서에 도장 찍는 사람과 같은가 |
| 소유권 이전 날짜 | 최근에 주인이 바뀌었나 |
| 가압류·압류·경매개시 | 이런 글자가 있으면 멈춥니다 |
소유자가 여럿이면 전부의 동의가 있어야 합니다. 한 명하고만 이야기하고 계약하는 일이 생기거든요.
대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 봅니다. 그리고 보증금은 등기부에 적힌 소유자 계좌로 보냅니다. 대리인 계좌로 보내달라는 요청은 그 자리에서 다시 생각해 볼 신호예요.
3. 을구 - 이 집에 빚이 얼마나 걸려 있나
을구에는 근저당권 같은 것이 적힙니다. 은행이 이 집을 담보로 잡았다는 기록이에요.
여기 적힌 「채권최고액」은 빌린 돈 자체가 아닙니다. 은행이 잡아둔 한도예요. 실제로 빌린 금액보다 크게 적히는 게 보통이라, 그 숫자를 빚 그대로 읽으면 실제보다 무겁게 보입니다.
집값과 채권최고액과 내 보증금을 나란히 놓고 이렇게 셉니다.
| 계산 | 기준 |
|---|---|
| (선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 주택가격(HUG 산정) | 90% 이하라야 HUG 보증보험 가입 가능 · 선순위 채권만으로는 60% 이하 |
| 내 보증금 ÷ 집값 | 70%를 넘지 않는 편이 좋다 |
| 내 보증금 | 보증보험은 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원까지 |
이 선은 보험에 들 수 있느냐만 가릅니다. 주택가격은 시세가 아니라 HUG가 정한 방식으로 셈하니, 정확한 가입 여부는 HUG에서 확인하세요.
| 을구에 있으면 | 어떻게 |
|---|---|
| 아무것도 없음 | 좋은 신호입니다 |
| 근저당권 | 금액과 설정 날짜를 적어둡니다 |
| 전세권·임차권등기 | 앞선 세입자 문제가 남아 있을 수 있습니다 |
| 신탁 | 소유자가 아니라 신탁회사와 이야기해야 하는 경우가 있습니다 |
4. 계약 당일 아침에 다시 뗍니다
7일 전에 뗀 서류는 그날의 사진일 뿐이에요. 근저당은 하루 만에도 새로 걸립니다. 계약서를 쓰기 직전, 잔금을 치르기 직전에 각각 한 번씩 다시 뗍니다. 수수료 몇 푼과 5분이면 되는 일이에요.
- 계약서 쓰는 날 아침
- 잔금 치르는 날 아침
- 잔금 다음 날, 다시 한 번
잔금 다음 날까지 보는 이유가 있습니다. 전입신고와 이사를 마친 날의 다음 날 0시부터 세입자의 권리(대항력)가 생깁니다. 그 하루 사이에는 내 권리가 아직 생기기 전이라, 새 근저당이 걸리면 내 보증금보다 앞섭니다.
이럴 때 다시 보면 좋아요
계약서에 도장 찍기 전, 그리고 잔금 전날